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Schleswig-Holstein Keine Mietkürzung bei Schimmelgefahr
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16:45 05.12.2018
Viele ältere Mietwohnungen sind nicht ordentlich gedämmt, die Schimmelgefahr ist dort erhöht. Berechtigt allein das den Mieter schon zur Kürzung der Miete? Nein, sagt der BGH. Quelle: dpa (Archiv)
Karlsruhe/Glinde

Mieter dürfen nicht einfach die Miete kürzen, nur weil in Wohnungen mit älterer Bausubstanz die Gefahr von Schimmelbildung droht. Das hat am Mittwoch der Bundesgerichtshof (BGH) in Karlsruhe entschieden und die Rechte von Vermietern gestärkt.

Den Möglichkeiten auf Mietminderung setzte der zuständige 8. Senat damit klare Grenzen. Nach Worten der Vorsitzenden Richterin Karin Milger ist entscheidend, dass die Wohnungen den seinerzeit gültigen Bauvorschriften entsprachen (Az.: VIII ZR 271/17 und VIII ZR 67/18).

Urteil des Landgerichts Lübeck ersichtlich rechtsfehlerhaft

Die Kläger, Mieter zweier Wohnungen aus den 70er Jahren einer großen Immobiliengesellschaft in Glinde (Schleswig-Holstein), hätten keinen Anspruch auf Wärmedämmung und damit auch kein Recht, die Miete wegen Schimmelgefahr zu kürzen. Die Urteile des Landgerichts Lübeck, das den Klägern Recht gegeben hatte, seien „ersichtlich rechtsfehlerhaft“.

Der Senat festigte seine bisherige Rechtsprechung. Danach gilt, dass der Mieter den Standard in seiner Wohnung erwarten kann, der vergleichbaren Objekten entspricht. In den Jahren 1968 und 1971 - dem Baujahr der beiden Wohnungen - habe es noch keine Verpflichtung zur Dämmung von Gebäuden gegeben.

Fehlende Dämmung und das Risiko von Schimmel könnten daher auch kein Mangel sein. Vermieter älterer Wohnungen schuldeten ihren Mietern keinen Neubau-Standard, sagte Milger. Die Urteile der Vorinstanz wurden weitgehend aufgehoben und in der BGH-Entscheidung deutlich gerüffelt.

Haus&Grund begrüßt Urteil zur Schimmelbildung

Der Präsident des Eigentümerverband Haus & Grund Deutschland äußerte sich erleichtert. „Der BGH hat hier zu Recht eine Schranke bei Mietminderungen eingebaut“, sagte Kai Warnecke in einer ersten Reaktion. Die Urteile der Vorinstanz seien erschreckend und vom Gesetz nicht gedeckt gewesen.

Der Deutsche Mieterbund (DMB) nannte die BGH-Entscheidung hingegen enttäuschend. „Im Ergebnis müssen Mieter warten, bis in ihren Wohnungen Feuchtigkeitsschäden und Schimmelpilz auftreten“, sagte DMB-Direktor Lukas Siebenkotten.

Schon am Vormittag hatte Richterin Milger zu bedenken gegeben, ob man Mietern einen Gefallen tun würde, wenn man das Mietrecht gemäß dem Wunsch der Kläger ändern würde. „Denn wenn Vermieter sanieren, dann werden die Kosten umgelegt, und Mieten steigen erheblich.“ Problematisch war für den BGH auch die Sicht des Landgerichts, das starre und vom Einzelfall unabhängige Regeln zum Lüften und Heizen aufgestellt hatte. Das sei mit geltendem Recht nicht vereinbar.

Wie sahen dies die Vorinstanzen?

Das Landgericht Lübeck gab den Klägern recht. Zwar hätten die Wohnungen den seinerzeit gültigen Bauvorschriften entsprochen. Die Mieter hätten aber das Recht auf zeitgemäße Mindeststandards. Diese seien längst nicht mehr erfüllt: Mit zumutbarem Stoßlüften und normalem Heizen könne man der Schimmelbildung nicht beikommen. Das Gebäude sei daher mangelhaft, „wenn nur durch übermäßiges und unwirtschaftlich heißes Heizen und Lüften Feuchtigkeitsschäden vermieden werden“.

Die Kürzung der Miete sei mithin rechtens. Das Landgericht verurteilte den Eigentümer in dem einen Fall zudem dazu, einen Vorschuss von 12 000 Euro zu zahlen, damit unter anderem eine Innendämmung angebracht werden könne.

Wie ist eigentlich die Rechtsprechung bei Schimmel?

Schimmel ist unstreitig ein Mangel. Der Mieter muss den Befall dem Vermieter melden. Dieser ist dann erstmal in der Beweispflicht: Er darf nicht einfach den Mieter beschuldigen, nicht richtig gelüftet oder geheizt zu haben. Sondern er muss zunächst beweisen, dass nicht die Bausubstanz Grund für Schimmelbildung ist, sagt Beate Heilmann, Mitglied der Geschäftsführung im Ausschuss der ARGE Mietrecht und Immobilien im Deutschen Anwaltverein (DAV). Der Mieter muss seinerseits dafür sorgen, dass er ausreichend lüftet und heizt. Was genau dabei ausreichend und zumutbar ist, darüber wird laut Heilmann in den Instanzgerichten viel gestritten.

Von KN/dpa

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