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So klappt’s mit der Immobilie

KN Lesertelefon So klappt’s mit der Immobilie

In der Regel baut man nur einmal im Leben. Deshalb sollte vor allem die Finanzierung auf soliden Füßen stehen, damit man neben dem Bauen noch leben kann – dazu berieten am Peter Stark und Jens Koschella vom Verband der Privaten Bausparkassen und Andreas Kohl von der Stiftung Warentest.

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Sie beantworteten zwei Stunden lang die Immobilienfragen unserer Leser (von links): Peter Stark, Jens Koschella und Andreas Kohl.

Quelle: Ulf Dahl

Hier einige der wichtigsten Fragen und Antworten zusammengefasst:

Kiel. Ist es bei den derzeitigen Zinsen ratsam, eine langjährige Zinsbindung zu vereinbaren?

Ja, weil Sie sich damit jetzt schon eine langfristige Zinssicherheit sichern. Zusätzlich können Sie als Kunde im Vertrag die Zinsbindung zehn Jahre nach Vollauszahlung mit einer sechsmonatigen Kündigungsfrist aufkündigen.

Unsere Miete ist in den letzten Jahren ständig gestiegen. Wir haben jetzt beschlossen, doch zu bauen – auch weil die Zinsen so niedrig sind. Liegen wir da richtig?

Die niedrigen Zinsen sind ein Faktor, der zum Bauen animiert. Der zweite ist der Generationswechsel, der bewirkt, dass zum einen Modernisierungsbedarf entsteht und gegebenenfalls auch Erben ausgezahlt werden müssen. Das alles sollte jedoch nicht dazu verleiten, ohne vernünftigen Finanzplan eine solche Sache anzugehen.

Wer bezahlt die Käuferprovision, wenn ich eine Eigentumswohnung erwerbe? Und wie hoch ist die eigentlich?

Diese Provision ist vom Käufer zu erbringen. In Schleswig-Holstein liegt sie zwischen drei und sechs Prozent plus 19 Prozent Mehrwertsteuer. Sie müssen aber auch noch an die Grunderwerbsteuer denken - derzeit bei 6,5 Prozent und an die Notar- und Grundbuchkosten - die liegen derzeit bei zwei bis 2,5 Prozent.

Ich möchte eine Eigentumswohnung für 100000 Euro kaufen. Das Geld für die Nebenkosten habe ich zwar, aber darüber hinaus dann kein Eigenkapital mehr. Kann ich mir die Wohnung dennoch leisten?

Eine hundertprozentige Finanzierung ist bei dieser Kaufsumme durchaus möglich. Empfehlenswert ist es jedoch, wenn Sie eigenes Geld einsetzen können – 20 bis 25 Prozent der Kaufsumme wären gut. Für diese Art der Finanzierung ist Ihre Bonität entscheidend – ein nachhaltig erzielbares Einkommen sollte gegeben sein.

Ich kann sehr günstig eine Bestandsimmobilie kaufen. Bin mir aber nicht sicher, ob da irgendwo ein Haken ist. Wie kann ich auf Nummer sicher gehen?

Besichtigen Sie die Immobilie mit einem Fachmann. Einen solchen finden Sie unter anderem beim Gutachterausschuss eines jeden Landkreises und beim Verband der Privaten Bauherren. Diese Aufgabe kann aber auch ein Handwerker, der sich in den jeweiligen Gewerken auskennt, übernehmen. Aufgrund dieser Bestandsaufnahme können Sie dann auch feststellen, welche baulichen Maßnahmen eventuell noch vorzunehmen sind. Wenn Sie wissen, was zu machen ist, haben Sie dann auch die Grundlage für einen Gesamtkostenrahmen. Der wiederum ist wichtig für eine solide Finanzierung.

Meine Frau und ich sind uns nicht einig, ob Bauen für uns ein Weg ist oder nicht. Wie können wir das herausfinden?

Schauen Sie, was Sie gegenwärtig an Miete zahlen und was Sie bei Ihrer gegenwärtigen Haushaltsführung beiseitelegen können. Dann schauen Sie, ob Sie nach Zins- und Tilgungsleistungen noch ausreichend Geld zum Leben haben. Banken setzen derzeit beispielsweise für einen Zwei-Personen-Haushalt mindestens 1000 Euro an.

Meine Kinder wollen im Herbst bauen. Macht es jetzt noch Sinn, wenn mein Sohn einen Riester-Vertrag dafür abschließt?

Um die Riester-Förderung zu erhalten, ist es nicht zwingend notwendig, dass der Vertrag schon bei Baubeginn besteht. Er sollte sein Bankinstitut jedoch nach der Einbeziehung der Riester-Förderung fragen, um sich die staatlichen Zulagen zu sichern.

Gibt es bei Darlehen eigentlich eine Altersbeschränkung? Wir haben 150.000 Euro auf der hohen Kante und wollen für 250.000 Euro ein Haus kaufen, weil wir die Miete von 1.200 Euro nicht mehr ausgeben wollen. Wir sind beide schon Rentner.

Eine solche Altersbeschränkung gibt es für Sie nicht, weil Sie über ausreichend Eigenkapital verfügen und bei Ihren künftigen Gesamtkosten günstiger liegen. Für Sie ist der Kauf empfehlenswert. Es gibt derzeit günstige Angebote für eine konstante Finanzierung ohne Zinsrisiko.

Mein altes Darlehen läuft in drei Jahren aus. Kann ich mir für die Anschlussfinanzierung jetzt schon die niedrigen Zinsen von heute sichern?

Ja, indem Sie auf Grund der berechneten Restschuld zunächst den restlichen Finanzierungsbedarf ausrechnen, mögliche Sondertilgungen einbeziehen und dann entsprechende Angebote einholen. Für ein zweijähriges Forward-Darlehen gibt es bei zehnjähriger Zinsbindung derzeit einen durchschnittlichen Zinsaufschlag von 0,4 Prozent.

Wir sind beide Anfang 30, haben bereits ein Baugrundstück erworben und wollen bauen. Aber an Eigenkapital haben wir derzeit nicht gerade viel. Müssen wir uns deshalb Sorgen machen?

Müssen Sie nicht – vorausgesetzt, Ihre Bonität ist dauerhaft gut, um die Bausumme in 20 maximal 25 Jahren abgezahlt zu haben. Zudem ist das angezahlte Grundstück bereits eine solide Grundlage.

Man soll ja für den Erwerb eines Grundstücks so viel Eigenkapital wie möglich einbringen. Was zählt eigentlich alles dazu?

Zum Eigenkapital gehören Bares, Wertpapiere, Guthaben in Bausparverträgen und alles, was man verwerten kann - beispielsweise den Rückkaufwert einer Lebensversicherung, ein bezahltes Grundstück oder Immobilien. Alles, was eine Bank als Sicherheit akzeptieren würde. Auch die so genannte Muskelhypothek kann dazu gerechnet werden. Allerdings sollte man diesen Faktor nicht überschätzen.

Wir haben unser Eigenheim mit unseren Bausparern finanziert. Jetzt sind wir eingezogen und mein Vater rät, einen neuen Bausparvertrag abzuschließen. Ist das notwendig?

Das macht auf jeden Fall Sinn. Denn wenn das Haus in die Jahre kommt, werden Reparaturen notwendig. Ein so genannter Vorsorgebausparvertrag hilft, solche notwendigen Kosten zu finanzieren. Mit einer Bausparsumme bis 50.000 Euro sind Sie auf der sicheren Seite. Sie können beispielsweise bei Bedarf 10.000 Euro entnehmen und den Rest des Vertrages weiterlaufen lassen.

In unserem Haus aus den 60er-Jahren muss die fast 30jährige Heizung jetzt unbedingt ausgetauscht werden. Im gleichen Zuge sollen Haustür und Fenster erneuert werden. Wir brauchen rund 20000 Euro. Wie kommen wir da möglichst schnell heran?

Eine Möglichkeit ist ein Darlehen von der Bausparkasse. Das Geld erhalten Sie sofort, und parallel schließen Sie einen Bausparvertrag ab. Bis zu einer Kreditsumme von 30.000 Euro, bei dem die Bausparkasse auf einen Grundbucheintrag verzichten kann. Das spart Kosten und Zeit.

Gibt es für energetische Maßnahmen Fördermöglichkeiten? Wir haben ein Haus erworben, bei dem eine Menge gemacht werden muss.

Ja, der Bund hält mit dem KfW-Programm „Energieeffizient Sanieren“ Förderdarlehen und Zuschüsse bereit. Es gibt maximal 75.000 Euro pro Wohneinheit an zinsverbilligtem Darlehen. Für aufwändige Sanierungen gibt es ab 1. August sogar 100.000 Euro. Voraussetzung ist, dass bestimmte technische Mindestanforderungen bei der Sanierung erfüllt werden, und ein Sachverständiger das erzielte höhere energetische Niveau nachweist. Die genauen Konditionen finden Sie unter www.kfw.de. Für bestimmte Einzelmaßnahmen wie Heizungsmodernisierung gibt es auch Zuschüsse vom Amt für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle (Bafa).

Wichtige Internet-Adressen: www.test.de / www.bausparkassen.de / www.vpb.de / www.bafa.de / www.energie-effiziens-berater.de / www.aktion-pro-eigenheim.de 

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Ein Artikel von
Ulrich Metschies
Wirtschaftsredaktion

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Jens Koschella (Verband der Privaten Bausparkassen).

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