Häuser und Wohnungen in Schleswig-Holstein kaufen: Das raten Immobilien-Makler

Wohnimmobilien sind teuer – und doch soll sich der Kauf noch lohnen. Gemessen an den Kosten der Finanzierung ist der Erwerb einer Immobilie allerdings heute attraktiver als vor neun Jahren. Das zeigt eine Studie des Instituts der deutschen Wirtschaft IW Köln über den Wohnungsmarkt, für den 50 Städte untersucht wurden. Ganze 44 Jahre soll es in Kiel dauern, bis sich der Kauf „rechnet“. Dazu hat das IW die Amortisationszeiten für ein Hypothekendarlehen verglichen, wenn die Differenz von Miete und Finanzierungskosten als Tilgung angesetzt wird. Im Vergleich zu 2011 seien die Kosten gesunken. Lesen Sie auch: Hauskauf rechnet sich in Kiel nach 44 Jahren Makler: Nachfrage nach Immobilien in Schleswig-Holstein in hohem Maße ungebremst: „Insgesamt ist damit festzustellen, dass die Erschwinglichkeit des Wohneigentums gestiegen ist“, berichtet Michael Voigtländer in dem Gutachten. Grund seien die niedrigen Zinsen, bei denen das IW davon ausgeht, dass diese erst mal nicht steigen. „Die Nachfrage ist in hohem Maße ungebremst“, sagt Bernd Hollstein von Hans Schütt Immobilien in Kiel. „Wohneigentum rückt in den Fokus, weil der Wunsch, in den eigenen vier Wänden zu wohnen, zunimmt und die jüngere Generation nach einer Möglichkeit zur Altersvorsoge sucht.“ Dazu gebe es Förderungen und des Staates, und oft genug helfe auch die Familie bei der Finanzierung. „Man muss sich eben darauf einlassen und auch etwas sparsamer sein. Die ersten zehn Jahre nach dem Kauf einer Immobilie sollte man seine Ausgaben genau im Blick behalten“, rät Hollstein, und auf hohe Ausgaben, etwa beim Urlaub, verzichten. Für Familien wird der Weg ins Eigenheim schwieriger, sagt die Verbraucherzentrale Schleswig-Holstein. Wichtig sei es, sich bei der Finanzierung nicht zu überlasten und einen vorzeitigen Verkauf zu vermeiden. Michael Herte, Finanzexperte bei der Verbraucherzentrale, sorgt sich darum, dass die Kaufpreise durch die Niedrigzinsen steigen. „Für Familien ist das eine hohe Schwelle. Zwar lassen sich auch hohe Kaufpreise mit überschaubaren Raten finanzieren, aber das nötige Eigenkapital als Voraussetzung für eine solide Baufinanzierung ist gestiegen. Bei einer Immobilienfinanzierung müssen Käufer mindestens die Kaufnebenkosten von zehn bis 15 Prozent der Gesamtkosten als Eigenkapital mitbringen.“ Dazu zählen etwa Grunderwerbsteuer (circa 6,5 Prozent), Notargebühren (circa 1,7 Prozent) und auch Maklerkosten (bis zu sechs Prozent). Wer also ein Haus für 500.000 Euro kauft, müsse mindestens 50.000 Euro angespart haben. Wichtig sei es, sich mit der Finanzierung nicht zu überfordern. Als Faustregel für die maximale Kredithöhe gilt: Die Raten sollten höchstens 40 Prozent des Nettoeinkommens betragen. Viele attraktive Lagen für Immobilien im Kieler Umland: Dass es in Kiel eine Weile dauere, bis sich der Kauf amortisiere, kann Hollstein verstehen. Das Angebot sei knapp. „Wir haben eben leider nicht so viel Fläche.“ Aber es gebe auch viele attraktive Wohnlagen im Umland von Kronshagen bis Laboe. Vor zehn Jahren, daran erinnert Hollstein, seien die Preise auch noch nicht so hoch gewesen. Nicht nur die Nachfrage, auch Bauvorschriften seien Treiber gewesen. „Wir haben Neubauten 2011 für 2000 Euro pro Quadratmeter angeboten, heute muss man mit 4500 Euro rechnen.“ Patrick Stöben von Otto Stöben berichtet, d ass die Nachfrage hoch sei. „Man spart sich die Miete, die reiner Konsum ist, und schafft Vermögen“, sagt er. „Vielen geht es auch um das Gefühl, im eigenen Heim zu wohnen.“ Deshalb rät er, möglichst jung zu kaufen – auch wenn dies angesichts der hohen Amortisationsdauer schwierig sei. Homeoffice könnte für Umdenken sorgen: „Es wäre wichtig, dass mehr Menschen eine Wohnung als Teil der Vermögensbildung kaufen können.“ Deshalb rät er, ins Umland zu schauen, wo die Preise noch eher bezahlbar seien. „Wir wissen ja auch noch nicht, wie sich das Homeoffice entwickeln wird. Da kann es sein, dass weniger gependelt wird und die zentralen Lagen in den Städten gar nicht mehr so attraktiv sind.“ Die Kaufpreise hätten sich laut Björn Petersen von Spiering Immobilien von den Mieten stärker entkoppelt, sodass es dauere, bis sich der Kauf im Vergleich zur Miete amortisiere. Die Preise könnten sich ungeregelt entwickeln, während der Anstieg der Mieten eben begrenzt sei. Das sieht auch Alexander Blažek von Haus & Grund so, der zudem mahnt, dass die Kaufnebenkosten einfach sehr hoch seien, wenn es um den Immobilienkauf gehe. Käufer schauen auf finanzielle Belastung: „Auch nach unseren Erfahrungen ist die Amortisationsdauer auf hohem Niveau gesunken“, sagt André Santen, Sprecher der Förde Sparkasse. Diese sei zum einen recht lang, weil Kiel von einem relativ niedrigen Mietniveau komme. Zum anderen sei sie gesunken, da die Mieten bei Neuvermietungen deutlich angezogen haben, während das Zinsniveau zurückging. Santen streicht aber heraus, dass die Kunden der Sparkasse weniger auf diese Werte schauten, sondern eher darauf achteten, ob die finanzielle Belastung im Rahmen einer Immobilienfinanzierung ihrer aktuellen Miete entspreche. „Da man bei einem Umzug mittlerweile oft auf eine deutlich höhere Miete kommen würde, lohnt es sich für viele, über eine Finanzierung des Eigenheims nachzudenken.“ Und schließlich weist auch die Förde Sparkasse darauf hin, dass „das abbezahlte Eigenheim eine zentrale Rolle“ in der Altersvorsorge spiele.