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Wirtschaft Immobilenblase nicht in Sicht
Nachrichten Wirtschaft Immobilenblase nicht in Sicht
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11:50 15.08.2019
Von Ulrich Metschies
Die Preise klettern und klettern, doch für eine Immobilienblase sieht das Kieler Institut für Weltwirtschaft keine Anzeichen. Quelle: Ole Spata
Kiel.

Der Fundamentalwert ist sozusagen der „innere Wert“ einer Immobilie – frei von spekulativen Erwartungen – , der Preis für Häuser und Wohnungen also, bei dem Mieteinnahmen abzüglich Nebenkosten genauso hoch sind wie die Finanzierungskosten. Schmidt hat nun auf Basis von Immobilien- und Mietpreisdaten des Beratungsinstituts Empirica für Immobilien in deutschen Großstädten die Überschussrenditen errechnet. Sie geben an, inwiefern die Rendite von Immobilien oberhalb der Hypothekenzinsen liegt, beziehungsweise oberhalb des Festgeldzinses – der Messlatte für eigenfinanzierte Käufe. Liegen die aktuellen Preise unterhalb der Fundamentalwerte, spricht dies dafür, dass Investoren sinkende Preise oder Mieten oder aber steigende Zinsen erwarten.

Eigentlich müssten die Preise noch höher sein

Die Ergebnisse von Schmidts Berechnungen zeigen, dass die Überschussrenditen in deutschen Großstädten im zweiten Quartal 2019 durchweg positiv sind. Im Klartext: Unter den aktuellen Zinsbedingungen müssten Investoren noch mehr Immobilien kaufen, als sie es ohnehin schon tun. „Eigentlich“, sagt Schmid, „müssten die Preise für Häuser und Wohnungen höher sein, als sie es heute sind.“ Dass sie es nicht sind, bedeutet: Viele Anleger erwarten inzwischen sinkende Preise. Dennoch boomt der Markt, weil schlicht Anlagealternativen fehlen. Zum Vergleich: Im Jahr 2005, als niemand von einer Blase sprach, waren die Überschussrenditen fast durchweg negativ oder nahe null, das heißt, seinerzeit lagen die Immobilienpreise eher oberhalb ihres Fundamentalwertes und die Investoren spekulierten auf steigende Preise und Mieten oder sinkende Zinsen. 

EZB warnt vor Überhitzung des Marktes

Wegen zum Teil drastisch gestiegener Immobilienpreise haben jüngst die Europäische Zentralbank und die Bundesbank vor einer Überhitzung des Marktes in Deutschland gewarnt. „Diese Gefahr sehe ich nicht“, sagt IfW-Experte Schmidt. Der Preisanstieg werde eben nicht angetrieben von Spekulationen, sondern von den Fundamentaldaten, insbesondere von den historisch niedrigen Zinsen. Ausgewertet hat das IfW Zahlen für zwölf deutsche Großstädte. Grundsätzlich seien die Ergebnisse aber auch auf Schleswig-Holstein übertragbar. 

Zinsanstieg bleibt unwahrscheinlich

Und was passiert, wenn die Zinsen sich überraschend nach oben entwickeln, oder ein Konjunktureinbruch den Einkommen und damit auch der Immobiliennachfrage einen Dämpfer versetzt? Dann so, Schmidt, werde es natürlich auch bei den Preisen für Häuser oder Wohnungen einen Dämpfer geben: „Es wird aber eben nicht so sein, dass dem Markt auf einen Schlag die Luft entweicht.“ Dafür müsse es schon einen relativ starken Zinsanstieg geben, „was zur Zeit kaum realistisch erscheint“. 

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