Leere Büros, dafür Homeoffice – so sah es in vielen Unternehmen während der Corona-Pandemie aus. Mit den Lockerungen der Schutzmaßnahmen stehen Firmen vor der Frage, wie ihre Mitarbeitenden in Zukunft arbeiten sollen. Alle zurück ins Büro, flexible Tage im Homeoffice oder eine ganz andere Lösung?

Dass Unternehmen gerade ihre Bürofläche reduzieren, merkt Thomas Beyerle nicht. Er ist Präsident der Gesellschaft für Immobilienwirtschaftliche Forschung (GIF) und Professor an der Hochschule Biberach. Dort lehrt er zum Thema Immobilienwirtschaft. „In einzelnen Fällen erleben wir gerade, dass Unternehmen sogar für die nächsten zwei Jahre mehr Flächen anmieten“, sagt Beyerle im Gespräch mit dem RND. „Denn im Herbst werden zwar die meisten Mitarbeiter zurück ins Büro kommen, doch die Frage nach dem Abstand ist noch ungeklärt. Was wäre zum Beispiel, wenn der Gesetzgeber einen Abstand von fünf Metern im Büro vorschreibt?“, meint der Experte.

„10 Prozent der Mietverträge stehen zur Diskussion“

Die Pandemie ist bisher auf dem Immobilienmarkt für Büroflächen noch nicht angekommen. Denn bei Immobilien gibt es aufgrund der Mietverträge eine Vorlaufzeit von etwa zwei Jahren. Doch selbst Neuvermietungen laufen weiterhin gut. „Aber Mieter halten sich die Option offen, 2023/2024 die Bürofläche anzupassen“, sagt Beyerle. Die Mietverträge für Büroimmobilien haben in Deutschland meist eine Laufzeit von zehn Jahren mit einer Fünfjahresoption. Das bedeutet: Nach fünf Jahren entscheiden Mieter und Mieterinnen und Vermieter und Vermieterinnen, ob sie an dem Vertrag festhalten wollen. „Bisher ist am Markt also nicht viel passiert, außer dass die Büros kaum besucht worden sind und die Mieten weiterlaufen“, so das Fazit des GIF-Präsidenten.

Spannend werde es aber in diesem Herbst, sagt Beyerle. „Ende 2021 müssen in viele Großstädten, wie Frankfurt und Berlin, viele Mietverträge aus 2017/2018 verlängert werden“. Etwa 10 Prozent der Mietverträge stehen zur Diskussion, so seine Einschätzung. Die Unternehmen müssen sich nun entscheiden, wie sie mit den Büros in den nächsten fünf Jahren umgehen. „Im schlimmsten Fall reduzieren viele Unternehmen ihre Büroflächen“, so Beyerle. Dies sei auch eines der Hauptszenarien, von denen er ausgehe. „Das wird aber Städte und Regionen ganz unterschiedlich treffen: Die Frankfurter Bürotürme werden keine Probleme haben, wohl aber Büroflächen am Stadtrand oder im Gewerbegebiet“, sagt Beyerle.

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15 Prozent weniger Bürofläche in Zukunft

Wie viele der Angestellten zurück ins Büro kommen, ist unklar. „Klar ist aber, dass es in Zukunft kein ‚montags bis freitags‘ im Büro geben wird“, meint Beyerle. Er gehe davon aus, dass viele Arbeitnehmer mindestens ein bis zwei Tage pro Woche im Büro sein müssen. Kerntage im Büro würden bei den meisten Unternehmen aber bleiben und dafür brauchen die Firmen auch ausreichend Bürofläche. Er geht davon aus, dass es einen deutlichen Rückgang geben wird: „Wir rechnen im Schnitt mit 15 Prozent weniger Bürofläche in ganz Deutschland“. Das Beratungsunternehmen PWC geht sogar davon aus, dass 60 Prozent der Unternehmen in den nächsten Jahren ihre Bürofläche sogar im Schnitt um etwa 20 Prozent reduzieren wollen. Dramatisch werde es vor allem bei Büroflächen sein, die vor 20 Jahren am Stadtrand gebaut wurden, sagt Beyerle. „Die sind aus der Zeit gefallen, haben hohe Nebenkosten und viele Mitarbeiter sind nach der Zeit im Homeoffice nicht mehr bereit, so weit zu pendeln“.

Jochen Möbert und Marc Schattenberg von der Research-Abteilung der Deutschen Bank glauben, dass Bürojobs noch stärker zunehmen werden. In einer Analyse gehen sie davon aus, dass die Zahl der Bürobeschäftigten in Deutschland in den Jahren 2021 und 2022 um rund 62.500 beziehungsweise 92.500 steigt. Ihrer Prognose zufolge bleibe auch bei einer kräftigen Ausweitung des Homeoffice die Nachfrage nach Büroflächen hoch. „Wir gehen weiterhin davon aus, dass das traditionelle Büro der Dreh- und Angelpunkt des Wirtschaftslebens bleibt. Unseres Erachtens war der Abgesang auf das traditionelle Büro verfrüht“, schreiben die beiden Immobilienexperten der Deutschen Bank. Sie rechnen damit, dass die Mieten für Büroflächen 2020 sogar noch einmal anziehen könnten.

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Homeoffice, Büro oder...?

Homeoffice hat sich in vielen Unternehmen zwar inzwischen gut eingespielt, soll aber offenbar in den meisten Fällen wieder auf Vor-Corona-Niveau zurückgefahren werden. Das geht aus einer Studie des Instituts der deutschen Wirtschaft hervor. „Zwei Drittel der Firmen haben nicht vor, ihren Beschäftigten nach der Corona-Krise mehr Homeoffice als vor der Krise zu ermöglichen“, so die Studie. Einige Unternehmen würden aber umbauen und so mehr Platz für Kreativität ermöglichen wollen. „Da das Gros der Mitarbeiter wieder in die Büros zurückkehren soll, dürfte der Büromarkt auch in naher Zukunft nicht einbrechen“.

Statt des klassischen Büros könnten sich neue, hybride Arbeitsmodelle durchsetzen, glaubt Beyerle von der GIF. Er hält es für möglich, dass Unternehmen häufiger Co-Working in der Nähe der Angestellten anbieten. „Aber nicht mit Hängematte und ‚Bier nach vier‘, sondern Unternehmen setzen ihre Mitarbeiter in der Nähe ihrer Wohnorte zusammen“, erklärt Beyerle. Solche zentralen „Hubs“ seien gut angebundene Flächen, wo Unternehmen 30 Mitarbeitende hinbringen oder eine ganze Etage anmieten könnten. „Ich kenne Unternehmen, die lieber in Ulm so ein Co-Working-Space mitfinanzieren, als auf ihrem eigenen Werksgelände noch einen weiteren Büroturm hochzuziehen“, sagt Beyerle. „Heute versucht man eher regionale Punkte zu finden, die gut vernetzt sind – Augsburg als Alternative zu München zum Beispiel“.

Zunächst bleibe aber Social Distancing in Unternehmen eine Herausforderung. Wie das gelingen kann, wird ganz unterschiedlich erprobt. Ein Beispiel: Das Gewerbeimmobilien-Beratungsunternehmen Cushman & Wakefield hat ein „Six-feet-Office“ entworfen. Der Schreibtisch steht auf einem Teppichkreis, der andere an den nötigen Abstand erinnern soll. So viel Platz ist aber nur möglich, wenn nicht alle Mitarbeiter im Büro sind oder zusätzliche Flächen angemietet werden. Ein bis zwei Tage Homeoffice, die übrigen Tage im Co-Working-Space und einmal im Monat in die Firmenzentrale – das sei ein zukunftsfähiges Modell. „Die Unternehmen haben den Schuss alle gehört, fremdeln aber noch mit der Entscheidung, Bürofläche abzubauen und alternative Angebote zu schaffen“, so die Beobachtung des Immobilienexperten.

„Die Unternehmen haben den Schuss gehört“

Obwohl es mittelfristig weniger Bedarf an Büroflächen gibt, sind die Mietpreise stabil. „Billiger wird gar nichts“, ist sich Beyerle sicher, immerhin laufe die Konjunktur stabil weiter. Er rechnet aber in Zukunft mit mehr kurzzyklischen Mietverträgen von etwa zwei Jahren, die in Summe für die Mieter und Mieterinnen sogar teurer sind. „Viele Unternehmen wollen jetzt Flexibilität und keinen Zehnjahresvertrag“, so Beyerle. Das setze aber auch Vermieter und Vermieterinnen unter Druck, wenn sie alle zwei Jahre neu verhandeln müssen und mit günstigeren Konditionen von Konkurrenten konfrontiert werden. Grundsätzlich werde Bürofläche aber nicht billiger, ist sich der Experte sicher.

Einige Unternehmen haben inzwischen schon damit begonnen, ihre Büros entsprechend der neuen Arbeitswelt anzupassen: Europas größter Reisekonzern TUI plant ein Bürokomplex, der mit 1.700 Schreibtische für 3.000 Beschäftigte eigentlich zu klein ist. Möglich sei das, weil ohnehin immer Beschäftigte fehlen, etwa wegen Dienstreisen, Krankheitstagen, Teilzeitverträgen, Urlauben - oder HomeOffice. Die Beschäftigten müssen dafür aber künftig auf einen festen Arbeitsplatz und einen eigenen Schreibtisch verzichten. In anderen Ländern hat TUI nach eigenen Angaben mit derartigen hybriden Arbeitsformen schon gute Erfahrungen gemacht.

Was kommt nach den Büros?

Die prognostizierte Rückgang von 15 Prozent Büroflächen trifft die Städte und Regionen ganz unterschiedlich. In Frankfurt und Berlin liegt der Leerstand derzeit bei lediglich 2 bis 3 Prozent und daran werde sich auch in Zukunft kaum etwas ändern, meint Beyerle. Verlierer wird der abgehängte ländliche Raum: „Die Disparitäten zwischen Büroflächen in der Stadt und auf dem Land verschärfen sich“, meint der Experte.

Dass die Mieten trotz sinkender Nachfrage stabil bleiben, liege auch an einer zunehmenden Mischnutzung von Gebäuden. Reine Bürogebäudekomplexe gehören der Vergangenheit an. Es wird viel mehr Gebäude geben, „wo zum Beispiel im Erdgeschoss ein Supermarkt, darüber Bürofläche und ganz oben Wohnungen sind. Bei allem, was gerade neugebaut wird, rechne ich eher mit einer Preissteigerung“, so Beyerles Einschätzung. Das hänge auch damit zusammen, dass die Neubauten kleinere Flächen und eine intensivere Nutzung haben. Die Mischnutzung entwickele sich immer häufiger zu Quartieren, die neugebaut werden. Aber dort dominiere fast immer das Wohnen, nicht das Büro, so Beyerle. „Das heißt, Wohnen verdrängt Büroflächen, wenn es dort keinen Markt für Büroimmobilien mehr gibt“. Der erwartete Preisverfall bleibt also aus, stattdessen zeichnen sich schon jetzt höhere Mieten in den kommenden Jahren ab.