München. Der Tenor der Studie ist eindeutig und warnend. „Der weltweite Boom bei Wohnimmobilien geht zu Ende“, titelt die Schweizer Großbank UBS ihren jährlichen Report zur dortigen Preisentwicklung. Das trifft vor allem auch deutsche Metropolen, weil sich da zuletzt Immobilienblasen mit immer höheren Preisen für Wohnraum gebildet haben. Global mit an der Spitze stehen dabei Frankfurt und München. In der Mainmetropole liegen die Wohnungspreise heute satte 60 Prozent über dem Niveau von 2016, hat UBS ermittelt. In München haben sie sich binnen zehn Jahren gut verdoppelt. Nun kommt eine Trendwende, weil hohe Inflation, steigende Zinsen und drohende Rezession die Entwicklung abwürgen, sagt UBS-Immobilienxperte Matthias Holzhey.

Wie stark die ausfällt, sei von der weiteren Entwicklung von Zinsen und Konjunktur abhängig. Ein echtes Crashrisiko sieht UBS vorerst nicht. „Aber nominal können die Kaufpreise für Immobilien etwa in Frankfurt nun um 10 bis 15 Prozent sinken“, schätzt Holzhey. Ähnliches gilt für München und andere deutsche Großstädte wie Berlin, Hamburg oder Köln.

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Genau unter die Lupe genommen hat UBS in Deutschland zwar nur die Märkte in Frankfurt und München. „Aber ich erwarte in anderen deutschen Städten eine ähnlich Entwicklung“, sagt Holzhey. In der UBS-Studie zu globalen Wohnimmobilienmärkten ist Frankfurt aktuell fast gleichauf mit dem kanadischen Toronto, die Stadt mit dem am meisten überhitzten Wohnungsmarkt. München rangiert fast gleichauf mit Zürich gleich dahinter. In diesen Städten sei das Risiko einer platzenden Immobilienblase weltweit am größten.

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In Frankfurt und München sind die Wohnungspreise von Mitte 2021 bis Mitte 2022 noch um rund 5 Prozent gestiegen. In den Vorjahren waren es allerdings durchweg zweistellige Teuerungsraten. Das hat dazu geführt, dass sich im Schnitt hochqualifizierte Angestellte noch 2019 den Kauf einer rund 83 Quadratmeter großen Wohnung in ihrer Stadt leisten konnten gegenüber aktuell rund 55 Quadratmetern, sagt UBS.

Wohnimmobilien taugen nicht mehr als Inflationsschutz

Nun wandelt sich das Bild. Für mindestens die nächsten zwei Jahre würden Wohnimmobilien nicht mehr als Inflationsschutz taugen. Bauherren wiederum kämpfen mit den Kosten. „Aufgrund der explodierenden Material- und Energiepreise sowie der steigenden Finanzierungszinsen ist die Planungssicherheit dahin“, stellt Felix Leiss klar. Für einige Häuslebauer sei das nicht mehr darstellbar, sagt der Bauexperte des Ifo-Instituts für Wirtschaftsforschung.

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Deshalb brande die Stornierungswelle im deutschen Wohnungsbau immer höher. So waren im September fast 17 Prozent aller befragten Bauunternehmen davon betroffen gegenüber knapp 12 Prozent im Vormonat. Dazu kämen anhaltende Materialengpässe bei etwa jeder dritten Firma. „Für die kommenden Monate sind auf breiter Front weitere Preiserhöhungen geplant“, sagt Leiss.

UBS glaubt aber, dass die für zum Verkauf stehenden Wohnungen unterhalb der allgemeinen Teuerung liegen dürften. Schlecht wäre das angesichts der enormen Preissteigerungen der letzten Jahre nicht, vorausgesetzt der Verfall ist geordnet und nicht explosionsartig. „Entscheidend ist, ob der Arbeitsmarkt hält“, betont Holzhey. Sollten die Arbeitslosigkeit in Deutschland 2023 spürbar und dann auch noch die Zinsen weiter steigen, könne der Preisverfall für Wohnraum auch die Schwelle von 20 Prozent erreichen oder überschreiten.